[이장원 세무법인 리치 대표세무사] 필자는 공익적 차원에서 몇 년째 상속인을 대상으로 상속세 상담을 무료로 진행 중이다. 최근 부동산 대책으로 상속세 납부의 현실을 상속인에게 전달하면 눈이 휘둥그레지는 것을 많이 느낀다. 

“아버지 집 한 채면 충분히 세금 내고도 남을 줄 알았다”고 하지만 현실은 그렇지 않다. 서울에 있는 집은 24억원, 통장에 든 현금은 1억원 남짓. 상속세는 정해진 기한 안에 현금으로 내야 하는데 그 기한이 6개월이다. “그럼 집을 팔면 되죠”라는 대답에 한 가지를 더 말씀드려야 했다. 

“요즘은 그 집을 사 줄 사람을 찾는 것부터가 일입니다.”

예전에는 부동산이 많으면 ‘부자’라고 불렀다. 상속세가 나와도 집을 팔면 됐기 때문이다. 지금은 주택 제도로 인해 그 단순한 해법이 불가능할 때가 많다. 

자산은 분명 많은데 정작 그 자산을 지킬 현금이 없는 가정. 상담하면서 매주 마주하는 풍경이다. 2026년 현재 부동산은 있는데 현금이 없는 가정에서 상속세가 어떻게 가족을 흔드는지, 그 충격을 미리 막을 방법은 무엇인지 정리해 보겠다.

“집 한 채뿐”은 착각…‘급매의 악순환’ 시작될 수도

상담을 시작하면 대다수가 “저희는 집 한 채밖에 없어서 상속세는 별로 안 나올 거예요”라고 말한다. 마음은 충분히 이해한다. 대부분의 고인은 평생 검소하게 살았고, 명품을 두른 것도 아니고, 외제차를 굴리지도 않기 때문이다.

상속세는 그분이 얼마나 알뜰하게 살았는지를 보지 않는다. 사망 당시 남겨진 재산이 얼마인지에 대한 숫자만 본다. 문제는 그 숫자가 본인 의지와 상관없이 커져 버렸다는 점이다.

20~30년 전 대출 끼고 산 집 한 채를 오래 들고 있었을 뿐인데, 어느 날 그 집이 20~25억이 됐다. 집값은 몇 배 상승했지만 월급은 그만큼 오르지 않았다. 자산만 보면 자산가인데, 현금 흐름은 여전히 대중교통과 에코백을 들고 다니는 중산층이다. 

통계청·한국은행·금융감독원이 함께 내는 가계금융복지조사에 따르면 우리 가구 자산에서 부동산을 중심으로 한 실물자산 비중은 70%를 넘지만 금융자산은 4분의 1 안팎에 그친다. 돈이 집에 묶여 있고 통장은 가볍다는 뜻이다.

서류상으로는 분명 자산가인데, 생활은 평범한 사람을 나는 ‘평범한 부자’라고 부른다. 평범한 부자야말로 상속세 앞에서 가장 위험하다. 진짜 부자는 현금도 많지만, 평범한 부자는 부동산만 있고 현금은 없는 경우가 많기 때문이다.

상속세는 ‘사망한 날의 재산’을 기준으로 계산한다. 상속세를 막연히 무서워만 하면 대비가 안 된다. 계산 구조를 한 번만 따라가 보면 의외로 흐름이 보인다.

상속세는 크게 네 단계에 걸쳐 정해진다. 먼저 피상속인이 남긴 재산을 모두 더해 상속재산가액을 잡은 뒤 피상속인의 채무와 공과금, 장례비 등을 빼고 상속공제를 적용한다. 

자녀만 있을 때 흔히 쓰는 일괄공제가 5억원이다. 배우자가 살아 있다면 최소 5억원에서 실제 상속받은 금액에 따라 최대 30억원까지 배우자공제가 가능하다. 공제를 빼고 남은 과세표준에 세율을 곱한다. 세율은 10%에서 시작해 최고 50%까지 올라가는 누진 구조다. 

실무에서는 배우자가 함께 상속받으면 10억원 안팎, 배우자가 없으면 약 5억원까지는 세 부담이 크지 않은 편이다. 최근 서울에 20억대 아파트 한 채만 있어도 이 선을 넘는 가정이 부쩍 늘었다. 부동산을 물려받으면 상속세만 부담해야 하는 게 아니다. ▲상속취득세 ▲등기비용 ▲감정평가비 ▲세무신고비용 등도 비용으로 계산해야 한다.

여기서 꼭 기억해야 할 한 가지가 있다. 상속세는 신고와 납부 기한이 정해져 있다는 사실이다. 거주자가 사망하면 상속이 개시된 달의 말일부터 6개월 이내에 신고하고 세금을 내야 한다.

세무서는 유족이 집을 팔 때까지, 형제끼리 합의할 때까지 기다려 주지 않는다. 자산이 부동산이든 현금이든 정해진 날짜에 ‘현금’으로 내야 한다. 문제는 부동산은 장부상 자산이지만 6개월 안에 저절로 현금이 되지는 않는다는 점이다.

이제는 ‘집 팔아 세금 내기’도 쉽지 않다. 예전 상담에서 내가 가장 많이 했던 조언이 “정 안 되면 집을 팔아 세금을 내자”였다. 요즘은 이 말을 쉽게 못 한다. 정부의 대출 규제 때문이다.

수도권·규제 지역에서는 주택 가격에 따라 주택담보대출 한도가 차등 적용된다. 지난 6월 29일 기준 ▲시가 15억원 이하 6억원 ▲15억원 초과~25억원 이하 4억원 ▲25억원 초과는 2억원까지로 묶여 있다. 

상속받은 서울 아파트가 20억대일 경우 집을 사려는 사람은 대출이 4억원선에서 막혀 자기 돈을 16억원 넘게 마련해야 한다는 뜻이다.

상속인은 6개월 기한에 쫓겨 마음이 급한데 정작 매수자는 잔금을 마련하지 못해 거래가 안 된다. 결국은 값을 깎아야 거래가 성사된다. 세금을 내려고 ▲집을 내놓고 ▲팔려니 집값을 깎고 ▲깎으면 가족이 지키려던 소중한 상속 재산이 그만큼 사라진다. ‘급매의 악순환’이다. 

세금 한 번 내자고 평생 모은 집을 제값보다 한참 싸게 넘기는 일이 실제로 벌어진다. 부동산은 자산이지만, 상속세 납부기한 안에 제값으로 현금이 되어 주지는 않는다. 이 점을 가볍게 보면 안 된다.

연부연납·물납 만능 아냐…상속 부담 낮추는 ‘종신보험’

“한 번에 못 내면 나눠 내는 제도가 있다던데요?”

맞다. ▲분납 ▲연부연납 ▲물납 등의 제도가 있지만 만능 안전판은 아니다. 연부연납은 상속세를 최대 10년에 걸쳐 나눠 내는 제도다. 담보를 제공해야 하고 매년 가산금 성격의 이자가 3.1% 붙는다. 결국 빚을 내 세금을 납부하는 셈이다. 부담이 사라지는 게 아니라 뒤로 미뤄지고 이자가 더해질 뿐이다.

납부할 세금을 마련하기 힘든 경우에는 연부연납 제도를 활용할 수밖에 없는데 전체적인 상속세 부담이 커지기 시작하자, 요즘 연부연납 신청은 거의 필수가 되는 상황이다.

물납은 현금 대신 부동산 등으로 세금을 내는 제도인데 아무 부동산이나 받아 주지 않는다. 요건이 까다롭고, 받아 준다고 해도 평가액이 시세보다 낮게 잡히는 경우가 많다. 가장 아끼던 부동산을 헐값에 나라에 넘기는 결과가 될 수 있다는 뜻이다.

이런 제도는 ‘급할 때 쓰는 비상구’이지, ‘준비를 대신해 주는 장치’가 아니다. 가장 마음 편한 길은 처음부터 낼 돈을 현금성 자산으로 마련해 두는 것이다.

상속세는 돈 문제로 끝나지 않고 가족 관계까지 흔든다. 특히 상속 재산이 부동산 한 채에 몰려 있을 때 그렇다.

집은 하나인데 자녀가 셋일 경우 누군가는 그 집에 들어가 살고 싶고, 누군가는 팔아서 현금으로 나누고 싶다. 세금은 형제가 함께 내야 하는데 한 명은 여유가 있고 한 명은 당장 낼 돈이 없는 상황이다. 

여기서부터 대화가 어긋나기 시작한다. “집을 가졌으니 세금은 네가 더 내라” “나는 현금이 없으니 못 낸다” 하는 식이다. 평생 우애 좋던 형제도 세금 앞에서는 표정이 돌변한다.

이때 가족 모두가 함께 쓸 수 있는 현금이 따로 마련돼 있다면 어떨까. 그 돈으로 세금을 먼저 처리하고, 집을 어떻게 할지는 그다음에 차분히 의논할 수 있다. 현금은 민감한 상속 분쟁의 불씨를 끄는 소화기 역할을 한다. 상속 설계에서 ‘납부 재원’을 따로 준비해 둬야 하는 이유다.

솔직히 필자는 ‘종신보험’을 마냥 좋게만 보던 사람이 아니었다. 수익률만 따지면 아쉽고, 보험료 부담도 적지 않기 때문이다. 종신보험을 ‘투자상품’으로 보지 않고 ‘상속세 낼 현금을 미리 만들어 두는 장치’로 보면 이야기가 완전히 달라진다.

종신보험의 핵심은 피보험자가 사망했을 때 보험금이 나온다는 점이다. 상속이 시작되는 시점에 상속인 손에 현금이 쥐어진다. 부동산은 팔려야 현금이 되고, 예금은 미리 있어야 하고, 대출은 심사를 통과해야 현금이 된다.

사망보험금은 요건만 갖추면 바로 현금화할 수 있다. 6개월이라는 기한을 떠올리면 이 시점의 차이는 절대 작지 않다. 이 현금은 상속세 납부 재원이자 남은 배우자의 생활비, 부동산 급매를 막는 방패이면서 형제간 정산 자금이 된다.

여기서 반드시 짚어야 할 부분은 계약자·피보험자·수익자를 누구로 두느냐에 따라 세금 결과가 완전히 달라진다는 점이다. 국세청에 따르면 일반적으로 자녀가 계약자이자 수익자이고 부모가 피보험자일 때 보험료를 실제로 자녀가 본인 소득으로 납입했다면 사망보험금은 ‘본인이 낸 보험료로 받는 본인 돈’으로 상속재산에 포함되지 않을 수 있다.

부모가 본인을 피보험자로 두면서 보험료까지 본인이 부담했다면 사망보험금은 상속세 및 증여세법상 간주상속재산으로 보고 상속세가 매겨질 수 있다. 계약자는 자녀인데 보험료를 실제로는 부모가 대신 내 준 정황이 드러나면 자녀에게 증여세 문제가 생길 수도 있다. 

같은 종신보험이라도 누가 계약하고 누가 보험료를 냈는지에 따라 결과가 천차만별이라는 의미다. 종신보험은 세금을 없애 주는 상품이 아니라 세금을 낼 수 있게 만들어 주는 상품이다. 절세를 노린 계약 구조가 가능한 경우라 하더라도 핵심은 ‘마법 같은 절세’가 아니라 ‘가족이 집을 지킬 현금을 미리 확보하는 일’이다.

상속세 계산·가입 시점 등 따져봐야…세무 검토 필수

여기까지 읽고 “그럼 당장 가입해야겠다”고 생각했다면 잠깐 멈추길 권한다. 종신보험도 분명한 한계와 주의점이 존재한다. 그걸 모르고 가입하면 오히려 손해다.

무엇보다 끝까지 낼 수 있는 보험료인지부터 살펴봐야 한다. 상속세를 막자고 감당하기 어려운 보험료를 떠안으면 정작 지금의 생활이 흔들린다. 보험 설계보다 상속세 시뮬레이션이 먼저다.

우리 집 예상 상속세가 얼마인지, 가족의 현금으로 어디까지 감당되는지를 먼저 따져 봐야 ‘얼마짜리 현금 장치가 필요한지’에 대한 답이 나온다. 순서가 바뀌면 필요 이상으로 큰 보험에 들거나 정작 모자란 만큼은 준비하지 못하는 일이 생긴다.

가입 시점도 중요하다. 연령과 건강 상태에 따라 가입 자체가 제한되거나 보험료가 크게 높아질 수 있어 준비는 빠를수록 선택지가 넓다. 계약자·피보험자·수익자 구조와 보험료를 실제로 누가 내느냐 하는 문제는 설계사의 설명만 듣고 결정하면 위험하다. 

같은 보험이라도 이 구조에 따라 세금 결과가 완전히 달라지는 만큼 반드시 세무 검토를 함께 받아야 한다. 종신보험은 ▲사전증여 ▲유언 ▲상속재산 분할 ▲배우자공제 ▲연부연납 등 다른 카드와 함께 종합적으로 검토할 때 비로소 제 역할을 한다. 보험 하나로 모든 게 해결되기보다는 보험이 전체 상속 설계안에서 ‘현금 담당’을 맡는다고 보면 된다.

상속은 언젠가 일어나는 일이지만, 준비는 오늘부터 할 수 있다. 거창한 컨설팅 없이 집에서 몇 가지만 차분히 따져 봐도 충분히 시작할 수 있다.

가장 먼저 해야 할 일은 지금 보유한 부동산의 현재 시가를 확인하는 것이다. 막연한 기억 속 가격이 아니라 최근 실거래가를 기준으로 봐야 한다. 

그 시가를 손에 쥐고 나면, 예상 상속세를 대략이라도 가늠해 볼 수 있다. 일괄공제 5억원을 제외하고, 배우자가 있다면 추가 공제를 5억원 더 뺀다. 남은 금액에 누진세율을 떠올려 보는 정도만으로도 우리 집 상황이 어느 구간에 있는지 감이 잡힌다.

그다음이 진짜 중요한 단계다. 가족이 지금 가진 현금과 금융자산만으로 세금을 낼 수 있는지 점검해야 한다. 이때 부동산을 제외하고 ‘6개월 안에 바로 쓸 수 있는 돈’만 따로 세어 봐야 한다. 여기서 부족한 금액이 바로 우리 가족이 준비해야 할 숙제다. 

부동산을 팔지 않고도 돈을 마련할 방법이 있는지 검토해야 한다. 종신보험이 적합한지, 적합하다면 계약 구조는 어떻게 짜야 세금 문제가 생기지 않는지를 세무사와 보험 전문가에게 함께 상담하기 바란다. 앞서 말했듯 한쪽 설명만 듣고 결정하면 위험하다.

상속세는 먼 미래의 일이 아니라 현재 자산 구조 속에서 이미 시작된 문제다. 진짜 문제는 세금이 얼마냐가 아니라 세금을 낼 현금이 있느냐다. 부동산을 가족에게 온전히 남기고 싶다면, 집을 지킬 현금부터 준비해야 한다.

종신보험은 그 준비를 현실적으로 도와줄 수 있는 대표적인 도구다. 상속세가 걱정되는 부동산 자산가라면 지금부터 예상 상속세와 보험 설계를 함께 검토하길 권한다. 집은 팔면 사라지지만, 미리 마련해 둔 현금은 그 집을 지킨다.

필자는 세무법인 리치 대표세무사로 상속·증여와 부동산 자산관리 분야를 전문으로 활동하고 있다. 고려대를 졸업하고 연세대 법무대학원에서 조세법 석사를 취득했다. ‘부의 이전’ ‘기초부터 세금까지 가상화폐 완전정복’ 등 20여권의 저서를 집필했다. 현재 유튜브 ‘재테크 말하는 두꺼비 세무사’를 운영하고 있다.

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