"조합 설립 인가만 기다리고 있었는데, 이제는 멈춰야 하나 싶어요."서울 강남의 한 재건축 조합원 A씨는 카페 한구석에서 찬 커피를 밀어두고 한숨을 내쉬었다. 며칠째 잠을 설쳤다는 그의 얼굴엔 피로가 짙게 묻어 있었다. 정부가 10·15 부동산 대책을 발표한 이후, 몇 년간 준비해 온 정비사업이 한순간에 불확실성의 소용돌이에 빠졌기 때문이다.지난 10월 15일 정부는 ‘주택시장 안정화 대책’을 내놓으며 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 확대 지정했다. 발표 직후 조합 사무실 단체 채팅방에는 “사업 중단해야 하나요” “추가 분담금은 어떻게 되죠” 같은 메시지가 쏟아졌다. 정부는 “집값 과열 억제”를 내세웠지만, 현장에서는 “정비사업 전체를 옥죄는 규제 폭탄”이라는 푸념이 터져 나온다."집 팔 수도, 분양도 못 한다"이번 대책으로 정비사업 참여자에 대한 규제 역시 강화됐다. 우선 재건축 조합원 1인당 공급 주택 수가 1주택으로 제한됐다. 또 투기과열지구로 지정되면 재건축은 조합설립 인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한된다. 1가구 1주택자이고, 10년 이상 보유·5년 이상 거주 요건을 충족하지 않으면 등기 이전까지 매매가 불가능하다. 이에 더해, 투기과열지구 내 정비사업에서 분양받은 조합원은 5년간 다른 정비사업의 분양신청을 할 수 없다. 일반 분양자도 5년간 재당첨 제한이 적용된다.분양신청은 조합원이 새로 지어질 아파트를 분양받기 위해 신청하는 절차로, 이 기회를 놓치면 현금청산 대상이 된다. 현금청산자는 감정평가금액 기준으로 보상받지만, 시세보다 낮게 평가되는 경우가 많고 새 아파트 입주권도 잃는다.특히 재건축 단지를 2개 이상 보유한 다주택자들의 상황은 더욱 심각하다. 강남권과 여의도 일대 재건축 단지에 각각 아파트 2채를 보유하고 있는 B씨는 최근 얼굴이 어두워졌다. B씨는 조합원 지위 양도 제한과 1주택 분양 제한 규정 때문에, 기존에 가지고 있던 한 채를 팔고 새 아파트를 받으려던 계획이 불가능해졌다. B씨는 “팔지도 못하고, 분양도 받을 수 없는 상황이다. 만약 분양신청을 안 하면 현금청산 대상이 될 텐데, 감정평가금액이 시세보다 낮으면 큰 손해다”며 한숨을 내쉬었다.김제경 투미부동산 컨설팅 소장은 “이미 규제 지역이 아닐 때 샀었는데 전매를 할 수 있는 예외 기간도 주지 않고 바로 전격적으로 규제지역으로 지정을 해버리니까 이제 팔지도 못한다”며 “그러면 강제 청산”이라고 말했다. 조합을 상대로 소송을 걸려는 움직임도 심상치 않다. 한 정비업계 관계자는 “퇴로가 막히게 되면 사람들은 극단적이게 된다”며 “조합원들은 5년 재당첨 금지 규정을 피하려고 하는데, 근데 팔지를 못하니까 조합 상대로 소송을 걸려고 준비하고 있다”고 했다. 이어 “조합 사업의 발목을 잡고 지연만 시켜서 ‘내가 5년만 넘기게 해야겠다’라는 생각을 한다”며 “재건축 사업들이 그럼 다 지연이 될 것”이라고 예상했다. 이에 더해 규제 지역 지정으로 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 낮아지고 이주비 대출 한도도 6억원으로 제한됐다. 조합원들의 비용 부담이 가중된 가운데, 주택을 매도하는 것마저 불가능해짐에 따라 조합의 유동성 압박이 더욱 커질 것이란 우려가 나온다.통상 조합원들은 은행 대출 외에도 시공사가 제공하는 추가 이주비 대출을 통해 이사비를 조달한다. 그러나 최근 건설사들의 재무 부담이 커지면서 이 같은 지원도 줄 수 있다. 특히 투기과열지구내 분양가 상한제 대상 지역이 추가되면 정비사업에 큰 타격을 줄 수 있다는 우려도 제기된다. 정부가 이번 대책에서는 공급 확대 기조 등을 고려해 분상제를 제외했지만, 앞으로 고분양가 문제가 불거지면 분양가 상한제 카드 역시 언제든지 꺼내 쓸 수 있다는 시각이다. 주택법 시행령에 따라 투기과열지구 내 분양가는 인근 시세보다 저렴하게 산정되는 경우가 많아, 서울 분양 물량의 80% 이상을 차지하는 정비사업의 조합원 사업성이 크게 훼손된다. 대출이 까다로워지면서 실수요자들도 선뜻 청약에 뛰어들 수 없는 여건이 조성됨에 따라 분양 성적에 대한 불확실성도 커진 상황이다. 서울의 한 재건축 단지 인근의 한 중개업소 대표는 “조합원 입장에서는 매물도 묶이고, 사업도 더뎌질 게 뻔하다”며 “가격이 오르지 않으면 조합원 분담금이 늘어나는데, 팔지도 못하니 조합 내 갈등만 깊어질 것”이라고 말했다. 사업성 악화·착공 지연…시장 위축 악순환업계에서는 이번 고강도 부동산 안정화 대책이 건설업계에도 타격을 줄 것이란 우려도 제기된다. 배세호 iM투자증권 연구원은 보고서를 통해, 규제 지역 확대가 건설사에 부정적인 가장 큰 이유로 정비사업 지연 리스크 심화를 꼽았다. 배 연구원은 이미 2021년 이후 공사비가 30% 이상 가파르게 상승해 사업성이 악화된 상황에서 추가적인 분양가 상한제 부담은 정비사업의 진행 속도를 더욱 더디게 할 수밖에 없다고 분석했다. 배 연구원은 “규제 지역에서는 조합원의 지위양도가 제한되고 이주비 및 중도금 대출 시 추가 주택 구입이 제한되는 점 또한 정비사업에 부담으로 작용한다”며 “이러한 사업성 저하는 건설사들의 정비사업 수주 및 착공 감소로 이어져, 이미 전년 대비 16% 감소한 전국 누적 분양 물량(서울은 46% 감소)에 더욱 악재로 작용할 것으로 보인다”고 내다봤다. 10·15 부동산 대책으로 수도권 정비사업 지연 가능성이 제기되는 가운데, 정비사업 양극화가 심화될 것으로 보인다. 건설업계 관계자는 “분양가 상한제 지역은 수익성이 낮고, 공사비 상승에 안전관리비까지 더해지면서 사업성이 급격히 떨어진다”며 “결국 건설사들도 자금 여력이 있는 사업성 높은 단지 위주로만 수주에 나설 것”이라고 말했다.현장에서는 민간 공급의 핵심 축인 정비사업 지연으로 중장기적으로 공급 부족을 심화시킬 수 있다는 우려도 나온다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “부동산 정책은 시장이 잘 굴러갈 수 있게 물꼬를 터줘야 된다”며 “서울 같은 경우 정비사업을 통해 공급이 일어나는 데, 이번 규제로 정비사업이 방향을 잃어버리게 됐다”고 말했다.

정부가 서울 전역과 경기도 주요 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 묶는 초강력 '10·15 부동산 대책'을 내놓자, 수도권 부동산 시장이 급속히 얼어붙고 있다. 거래가 급감하는 가운데 '거래절벽'과 단기조정이 불가피 할 전망이다. 정부는 최근 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 규제지역으로 지정했다. 규제지역 지정 효력은 지난 16일부터 발생했다. 규제지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 강화되고 총부채상환비율(DTI)도 40%로 축소돼 대출을 통한 주택 구입자금 마련이 어려워진다. 다주택자에 대한 ▲취득세·양도소득세 중과 ▲분양권 전매 제한 ▲청약 재당첨 제한 등 불이익도 받는다.20일부터는 서울 전역과 경기도 12개 지역에 토지거래허가구역이 적용됐다. 정부가 규제지역 전체를 내년 12월 31일까지 모두 토지거래허가구역으로 지정하면서 ‘삼중 규제지역’으로 묶이는 것이다. 토지거래허가구역 지정으로 2년 동안 실거주 의무가 부여되면서 전세를 끼고 집을 사는, 이른바 갭투자가 사실상 불가능해졌다. 금융위는 대출을 활용한 고가주택 구입 수요 및 ‘상급지 갈아타기’를 억제하는 방안을 핵심에 담았다. 특히 주택담보대출 최대 한도는 주택 가격에 따라 차등 적용된다. ▲15억원 이하 주택은 6억원 ▲15억∼25억원 이하는 4억원 ▲25억원 초과 주택은 2억원으로 한도가 설정됐다.또한 그간 대출규제에서 제외됐던 1주택자의 전세자금대출도 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 반영된다.관망세로 급전환…양극화·풍선효과 나타날까 일부 지역에서는 규제 시행 전 ‘막차 수요’가 몰리며 신고가 거래가 포착되기도 했다. 지난 19일 주말까지 갭투자자들의 매수 문의와 계약 등의 움직임이 활발하기도 했다. 하지만 10·15 대책 발표 이후 분위기는 급격히 반전되는 모양새다. 15일 이후 계약이면 대출액이 줄기 때문에 전반적인 수요는 이미 얼어붙었고, 20일부터는 토지거래허가구역으로 지정되면서 시장은 관망세로 돌아서는 분위기다. 부동산 업계 관계자는 “대출규제 강화로 자금 여력이 충분한 상위 부자들만 남으면서 시장의 유동성이 급격히 위축됐다”고 말했다.시장에서는 수도권, 규제지역의 고가 주택에 대한 대출 한도를 축소하기로 한 만큼 오히려 15억원 이하 아파트로 수요가 몰리는 현상이 발생할 가능성도 제기됐다. 이번에 규제지역으로 묶인 지역 주변으로 가격 상승세가 번지는 이른바 ‘풍선 효과’가 나타날지도 지켜봐야 한다는 지적이다. 실제 화성시 동탄2신도시·남양주시 다산신도시와 같이 이번 규제를 비껴간 지역은 오히려 아파트 매수 문의 전화가 늘어나는 모습이 포착됐다. 일부에서는 시장 우려와 달리 풍선 효과가 제한적일 것이라는 시각도 나온다. 양지영 신한투자증권 주거용부동산 팀장은 “이번 규제를 피한 서울의 접근성이 좀 나은 지역 같은 경우 소 단위의 풍선 효과는 나타날 수는 있을 것 같지만 특별한 특성이라든가 메리트가 없으면 단순히 규제를 피한 풍선 효과는 그 거품이 빠지기 마련”이라고 짚었다. 이어 “이어 다만 부작용이라면 거래 실종으로 인해 시장이 불안정해지면서 시장이 왜곡되는 그런 부분들은 좀 있을 것 같다”고 언급했다. 실수요자들 사이에서는 “내 집 마련의 사다리가 더 멀어졌다”는 반발이 적지 않다. 대출 문턱이 높아지면서 자금조달이 어려워진 젊은 세대와 중산층이 전세로 몰릴 가능성이 커졌다. 그러나 전세 물량 자체가 줄고, 집주인들이 월세로 전환하는 움직임이 빨라지면서 임차시장에도 불안이 확산되고 있다.“단기 충격 불가피…시장 신뢰 회복이 관건”부동산 전문가들은 이번 대책의 강도에는 ‘역대급’이라는 평가를 내리면서도, 실효성에 대해서는 의견이 엇갈린다. 단기적으로 거래 위축과 심리 냉각이 불가피하지만, 이번 대책이 투자가 아닌 실수요 중심의 ‘시장 재편의 전환점’이 될 가능성도 있다는 시각도 나온다. 다만, 수요만 옥죄는 정책이 반복되면 실수요자의 진입 장벽이 높아지고, 중장기적으로 주거 양극화가 심화될 수 있다는 지적도 있다. 시장은 이미 급속한 냉각기에 들어섰으며, 공급 확충과 정책 신뢰 회복이 뒤따르지 않으면 이번 대책 역시 ‘반짝 효과’에 그칠 수 있다는 우려가 커지고 있다. 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수는 “이번 규제지역·토지거래 허가규역 3중 규제로 일단 시장은 진정시킬 수 있는 것으로 보인다”며 “다만 강남 등에 보금자리 반값 주택 2만 가구 공급 등 추가 대책이 필요하다”고 짚었다. 이억원 금융위원장은 “지금 부동산 시장 과열 양상이 있기 때문에 이를 빨리 차단하는 게 궁극적으로 서민들의 주거 사다리를 보장해 주는 것”이라며 “빨리 수요를 안정화하고 부동산 시장에 안정 기금을 만들고, 공급 대책도 당연히 추가돼야 한다”고 말했다. 아울러 정부는 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안도 예고했다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 “연구용역과 관계부처 태스크포스(TF) 논의 등을 통해 보유세·거래세 조정, 특정지역 수요쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안을 검토하겠다”고 언급했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “실수요자는 매도 호가대로 ‘묻지마 매수’는 금물로 당분간 시장 추이를 지켜보는 게 좋다”며 “특히 ‘똘똘한 한 채’, ‘상급지 갈아타기’는 집값이 안정이 안되면 이를 타깃으로 한 정부의 추가 세제 대책이 나올 가능성 있으므로 신중하게 접근할 필요가 있다”고 조언했다.

최근 전체 전세대출 잔액의 3분의 2가 고소득층에 집중된 가운데 저소득층 비중은 크게 줄어든 것으로 나타났다. 전세대출 제도의 고소득층 쏠림 현상이 갈수록 심해지고 있다는 분석이다. 한국은행이 22일 국회 기획재정위원회 소속 국민의힘 박성훈 의원에게 제출한 자료에 따르면, 올해 2분기 말 고소득 차주가 받아 간 전세대출은 전체 잔액의 65.2%에 달했다.소득 상위 30%의 고소득층 전세대출 잔액 비중은 코로나19 팬데믹 이후 전셋값 상승기와 맞물려 꾸준히 높아졌다. 지난 2021년 1분기 말 61.2%에서 ▲2022년 1분기 말 62.3% ▲2023년 1분기 말 62.4% ▲2024년 1분기 말 62.8% 등으로 차츰 늘다가 올해 1분기 말 64.6%로 크게 뛰었다. 이어 올해 2분기 들어 65%를 넘었다.차주 수 기준으로도 2021년 1분기 말 49.8%로 절반 이하였으나, ▲2022년 1분기 말 50.9% ▲2023년 1분기 말 51.8% ▲2024년 1분기 말 52.3% ▲올해 1분기 말 54.0% 등으로 비중이 확대됐다. 올해 2분기 말은 54.6%로 집계됐다.이는 소득 하위 30%의 저소득층 전세대출 비중이 잔액 기준과 차주 수 기준에서 모두 추세적으로 줄어든 것과 정반대 흐름이다.올해 2분기 말 저소득 차주가 받아 간 전세대출은 전체 잔액의 7.6%에 그쳤다. 이 비중은 2021년 1분기 말 9.1% 수준이었으나, 2022년 1분기 말과 이듬해 1분기 말 각 8.9%, 2024년 1분기 말 8.1%, 올해 1분기 말 7.7% 등으로 점차 낮아졌다.차주 수 기준 비중도 2021년 1분기 말 12.5%에서 계속 줄었다. 2024년 1분기 말 10.3%에서 올해 1분기 말 9.9%로 하락해 10%를 밑돌았고, 2분기에도 같은 수준을 유지했다.소득 상위 30∼70%의 중소득층 전세대출 비중 역시 잔액과 차주 수 기준으로 모두 줄어 저소득층과 유사한 경향을 보였다.결국 전세대출의 고소득층 집중 현상이 두드러진 것이다. 이런 현상의 배경으로는 우선 2021년 이후의 가파른 전세 보증금 상승이 지목된다. 고소득층의 보증금 절댓값이 크기 때문에, 같은 상승률이라도 대출 잔액이 더 많이 늘어 비중이 커졌다는 분석이 나온다. 일부 고소득층은 대출 규제 강화 전 갭투자(전세 낀 주택 구매)로 수도권 핵심지에 ‘똘똘한 한 채’를 사두고, 전세대출을 받아 다른 지역에서 세입자 생활을 하는 경우도 가능했다.저소득층이 사실상 ‘대출 소외’에 노출되고 있다는 지적도 나온다. 박성훈 의원은 “이재명 정부 부동산 규제로 전세 매물이 자취를 감추고 전·월세가 동반 상승하고 있다”며 “청년, 신혼부부, 무주택 서민 등 실수요자들이 전세 시장에서도 밀려나 월세로 내몰리는 악순환이 불가피해 보인다”고 우려했다.일각에서는 고소득층 위주로 재편된 전세대출 제도가 가계부채 문제를 심화하는 요인으로 작용하고 있다고 진단하기도 한다.이창용 한은 총재는 지난 20일 국회 국정감사에서 “전세제도를 바꾸지 않으면 레버리지(대출로 주택 구매)가 계속 확대된다”며 “고통이 있어도 끊어야 할 시점”이라고 말했다.

이억원 금융위원장이 “현 부동산 대책에 공급대책을 더 충실히 해 시장의 안정을 도모하려 노력하겠다”고 밝혔다.이 위원장은 20일 국회에서 열린 정무위원회 금융위 국정감사에서 “부동산 대책의 마지막 수단은 보유세 강화냐”는 질의에 이같이 말했다.규제 일변도 정책으로 부동산 가격을 잡을 수 있냐는 질의에 “지금은 시장 상황에 따라 대책이 나온 것”이라고 설명했다. 그러면서 “처음 6·27 대책은 대출규제, 9·7 대책은 공급대책, 이번 10·15 대책은 거래규제 제한으로 토지거래허가구역 지정이 제일 크다”고 덧붙였다.이 위원장은 “부동산 정책이 아닌 철책”이라는 지적에 “지금 부동산 시장 과열 양상이 있기 때문에 이를 빨리 차단하는 게 궁극적으로 서민들의 주거사다리를 보장해주는 것”이라고 답했다.이어 “빨리 수요를 안정화하고 부동산 시장에 안정 기금을 만들고, 공급 대책도 당연히 추가돼야 한다”고 덧붙였다.

올해 9월 7일 신정부의 첫 번째 주택공급 정책에 이어 지난 10월 15일에는 주택시장 안정화 대책이 발표됐다. 정부의 부동산 정책 추진 의지가 주택 수요자들의 불안을 해소할 수 있을 것이라는 기대감이 있지만, 공공 위주의 공급 정책과 대출 및 거래 규제를 통해 서울을 포함한 수도권 주요 지역의 주택가격이 안정될 수 있을지에 대한 우려도 제기되고 있다.또한 지난 9월 15일 발표된 노동안전 종합대책은 ▲과징금 부과 ▲영업정지 ▲대출 제한 등 건설산업 전반에 중대한 영향을 미칠 수 있는 방안들을 포함하고 있으며, 사망사고가 잇따르고 있는 건설사들의 공정 관리와 하도급 구조 전반에 근본적인 변화를 요구하고 있다.전국적으로 주택공급이 위축되고 건설사들의 사업 및 재무적 부담이 장기화되는 상황에서 정부의 주택공급 정책과 안전사고 대책으로 향후 주택시장 수급과 건설사들의 사업 여건에 상당한 변화가 예상된다.수도권 신규 공공주택 공급, 대출·거래 규제로 수요 억제 지난 9월 7일 발표된 주택공급 확대 방안(이하 9·7 대책)은 ▲수도권 주택공급 확대 및 조기화 ▲도심 내 주택공급 확대 ▲민간 주택공급 여건 개선 등 공급 정책에 중점을 두고 있으며, ▲부동산 시장 거래질서 확립 ▲주택시장 수요관리 내실화 등 수요 억제 방안도 포함하고 있다.최근 수도권 주택착공 물량이 정부가 계획한 적정 공급 수준인 연간 25만호에 크게 미치지 못함에 따라 한국토지주택공사(LH)의 직접 시행을 통해 공공성을 강화하는 방식으로 2026~2030년에 걸쳐 총 135만호, 연간 27만호의 신규 주택을 수도권에 공급할 예정이다.주택 수요 측면에서는 지난 6월 27일 가계부채 관리 강화방안을 통해 수도권 규제지역(조정대상지역, 투기과열지구) 내 주택구입 목적의 주택담보대출 최대한도를 6억원으로 제한하고 주택담보인정비율(LTV) 50%를 적용한 데 이어 9·7 대책에서는 규제지역 내 주택담보대출 LTV 상한을 40%로 강화하고 주택매매·임대사업자의 주택담보대출을 전면 금지했다. 10·15 주택시장 안정화 대책(이하 10·15 대책)에서는 규제지역과 토지거래허가구역을 기존 서울 강남, 용산 등에서 서울 전역과 경기도 12개 지역으로 확대 지정하고 고가주택에 대한 주택담보대출 한도 제한을 강화함으로써 현금이 풍부한 실수요자 이외의 신규 주택 구입을 사실상 차단했다. 향후에는 보유세 인상을 비롯한 부동산 세제 합리화 방안도 검토할 계획이다.정부 정책, 서울·수도권 주요 지역 주택가격 안정 한계9·7 대책과 10·15 대책은 서울을 중심으로 지속되는 주택가격 불안과 최근 수도권 주택공급 감소에 대한 정부의 고민이 반영된 결과로 풀이된다. 대출 및 거래 규제 등으로 일부 지역에 집중된 수요를 최대한 억제하는 한편, 신속한 공급 확대를 통해 주택가격 안정을 도모하겠다는 정책적 의지가 엿보인다.서울 및 수도권 주요 지역의 집값 상승은 ▲핵심지 신축 주택에 대한 수요 집중 ▲신규 주택공급 감소 ▲분양가 상승에 대한 불안 심리에서 비롯한 것으로 보인다. 실제로 신정부 출범 직후인 6월 27일, 강도 높은 대출 규제로 서울 주택가격 상승세가 둔화되고 거래량이 감소했다. 그러나 최근 주요 지역의 주택가격이 다시 상승세를 보이자 정부는 9·7 대책, 10·15 대책을 잇따라 발표한 데 이어 필요할 경우 추가적인 정책 제시의 가능성도 시사했다.신정부의 주택공급 방안인 9·7 대책의 핵심은 LH의 직접 시행 방식 도입이다. 기존에는 LH가 공공택지를 민간에 매각하고 민간이 주택을 공급하는 구조였다면, 앞으로는 LH가 직접 시행해 공급 속도를 높이고 물량을 확대하겠다는 것이다.이를 통해 개발이익을 공공이 환수하고, 민간이 설계·시공에 참여하는 도급형 민간참여사업 방식으로 공공주택의 품질도 개선할 계획이다.정부의 계획대로 LH의 직접 시행을 통해 수도권 주택공급 물량이 적정 수준 이상으로 확대된다면 수요자들의 공급 부족 우려를 일정 수준 해소할 수 있다는 점에서 긍정적이다.그러나 주택 수요는 서울 및 수도권 주요 지역에 집중된 반면, 정부의 공급 예정 지역은 수도권 외곽 비중이 크기 때문에 수도권 내 지역별 수급 불균형이 불가피한 상황이다. 수도권 외곽 위주의 공공택지 개발을 고려할 때 서울 및 서울 인근 수도권 주요 지역의 주택공급 효과는 크지 않을 것으로 예상된다.실제 LH가 주로 공급을 계획하고 있는 수도권 외곽 지역에 서는 2024년부터 미분양이 증가하고 있다. 2023년까지 수도권 지역은 전반적으로 우호적인 분양 여건이 유지되었으나, 건설사들이 분양경기가 침체된 지방 시장의 신규 분양을 축소하고 수도권 지역에 주력하면서 ▲경기도 평택 ▲이천 ▲양주 ▲김포 ▲인천광역시 서구 등은 과거 대비 미분양이 확대됐다.LH는 공공택지 매각을 통한 현금 확보가 사실상 중단된 가운데 향후 직접 시행을 통한 공공주택 공급이 본격화된 이후 수도권 외곽 지역의 미분양이 누적되거나 사업비 투입 등으로 인해 재정부담이 확대될 경우 당초 목표한 수준의 주택공급과 원활한 사업 진행에 차질이 발생할 수 있다.신규 주택부지가 제한적인 서울의 경우 재건축, 재개발 등 정비사업 이외에는 대규모 주택공급 방안이 사실상 전무한 상황이다. 정부 대책에 ▲정비사업의 임대물량 축소 ▲용적률 완화 ▲역세권 대규모 복합개발 등 정비사업의 사업성을 개선할 수 있는 규제 완화 및 사업 활성화 방안이 충분하게 반영되지 않아 수도권 주요 지역의 주택 수급 개선에는 한계가 있을 것으로 전망한다. 10·15 대책 이후 규제지역의 재건축 조합원 지위 양도와 이주비, 중도금 대출 시 추가 주택 구입이 제한되는 점도 정비사업 추진에 부담이 될 수 있다.수요 측면에서는 10·15 대책을 통해 최근 서울 한강벨트를 중심으로 과열된 주택경기가 일정 수준 진정되는 효과를 기대할 수 있다. 그러나 글로벌 금리 인하와 유동성 증가가 본격화되는 상황에서 공급 부족과 분양가 상승에 대한 주택 구매자들의 불안을 해소하지 못하는 이상 대출 및 거래 제한 정책만으로 집값 상승의 진원지인 서울 주요 지역의 주택가격이 안정될 수 있을지에 대해서는 의문이다.지방은 경기 부진, 서울은 정비사업 지연이 주요 원인현재 주택가격 불안의 뇌관이 되고 있는 신규 주택공급의 경우 2023년부터 전국적으로 착공이 크게 감소했다. 주택 건설 기간인 3년 정도의 시차를 두고 준공 물량도 2026년부터 크게 축소될 전망이다. 2023~2024년 평균 연간 주택 착공 물량은 전국 27만5000호, 수도권 14만5000호로 각각 과거 10년 평균 대비 55% 수준에 머물고 있다. 다만, 주택공급 감소의 원인은 지역별로 상이하다. 지방과 수도권 외곽은 ▲수요 부진 ▲주택가격 하락 ▲프로젝트 파이낸싱(Project Financing·이하 PF) 부실화 등으로 신규 주택공급이 위축됐다. 반면, 서울을 포함한 수도권 주요 지역은 주택가격 강세에도 공사비 급등으로 인해 정비사업이 원활하게 진행되지 못하고 있어서다.PF 사업 기반의 신규 주택공급 비중이 큰 지방 주택시장은 주택 수요가 회복되지 못하면서 시장 침체가 장기화되고 있다. 2020~2021년 90% 내외를 기록한 지방 주택시장의 초기분양률(분양 개시 이후 3개월간의 분양률)은 2025년 2분기 50% 수준으로 급락했다. 대구 이외에도 경북·경남·부산 등 동남권을 중심으로 준공 후 미분양 물량이 증가하는 등 개선의 조짐이 보이지 않고 있다.인구 감소, 지역 내 거점 산업의 부재 등으로 신규 주택 수요가 축소된 가운데 2022년 상반기까지의 대규모 주택공급과 정부의 세제 규제 등으로 투기 수요도 위축됐다. 기존 주택의 가격 하락과 과거 대비 크게 상승한 공사비로 인해 PF 대출을 통해 용지를 확보한 신규 주택 사업이 정상적으로 진행되지 못하면서 2023년부터는 다수의 주택 공급이 지연 또는 중단됐다.서울 주택 분양시장은 여전히 풍부한 수요와 신규 현장의 우수한 분양률을 유지하고 있다. 그러나 공사원가 상승과 조합의 분담금 부담 등이 주요 주택공급 수단인 재건축, 재개발의 사업성 저하 요인으로 작용하면서 신규 주택공급을 제한하고 있다. 코로나19 이후 철근, 시멘트 등 건자재 가격 인상에 이어 인건비 부담이 가중된 결과 서울 신규 재건축 현장의 계약면적 기준 평당 공사비는 2021년 400만~500만원 수준에서 2025년 상반기 1000만원 내외로 2배 이상 상승했다. 건설사들, 지방 미분양·매출채권 부담 등 리스크 지속 수주 및 착공 물량의 회복세가 가시화되지 않는다면 올해 하반기와 내년에도 건설경기 침체는 지속될 전망이다. 2022년 하반기부터 주택공급이 크게 감소하고 PF 리스크가 부각되면서, 건설사들도 상당한 어려움에 직면하고 있다. 정부의 주택공급 확대 기조가 건설사들의 신규 수주 물량 확보에 일부 기여하겠지만 ▲지방 미분양 ▲공사비 상승 ▲매출채권 회수 지연 ▲PF우발채무 등 복합적인 리스크가 여전히 건설사들의 경영 여건을 압박하고 있다. 더욱이 최근에는 안전사고에 대한 정부의 강도 높은 대응으로 건설사들의 사업 및 재무적 불확실성이 커지고 있다.9·7 대책에 따른 LH 시행 중심의 주택공급 정책으로 기존에 공공주택 사업 비중이 큰 중견 건설사들의 수혜가 일정 부분 예상된다. 시공 마진은 상대적으로 미약하지만, 안정적인공사 물량을 확보할 수 있고 미분양 위험이 제한적인 점은 긍정적이다. 그러나 시공능력순위 10위 이내 대형 건설사들의 경우 투입 원가 대비 적정 수준의 수익성 확보가 쉽지 않아 실질적인 참여 유인이 크지 않다.수도권 주요 지역의 우호적인 분양 여건과 공급 확대 가능성에도 불구하고 건설사들은 지방 및 수도권 외곽 주택시장의 미분양 리스크에 노출돼 있다. 대부분의 건설사들은 수주잔고 및 진행 현장, PF우발채무 규모 등에서 여전히 지방 및 수도권 외곽 시장의 비중이 큰 상황이다. 대형 건설사들도 2022년 하반기 이후 분양한 다수 지방 현장에서 부진한 분양 실적을 기록하면서 매출채권 규모가 크게 증가했으며, PF보증을 제공한 주택사업의 지연으로 PF우발채무 리스크가 현실화되는 사례도 발생하고 있다.시공능력순위 50위 내 건설사(건설 이외 사업 비중이 큰 삼성물산, 한화 제외)들의 공사미수금, 미청구공사를 포함한 매출채권은 2020년 말 약 25조원에서 2024년 말 약 46조원으로 87% 증가했다. 준공 임박 물량의 집중, 공사비 상승 등의 영향도 있지만, 근본적으로는 분양경기 부진과 미분양 현장의 증가로 인한 공사대금 회수 차질이 주요 원인이다.정부가 LH를 통해 지방 미분양 주택 매입을 확대하는 움직임을 보이고 있지만, 건설사들의 지방 미분양 규모와 정부의 사업 진행 속도를 고려할 때, 단기간 내 리스크 해소는 어려울 전망이다.대형 건설사들은 건설경기 부진과 공사원가 부담, 안전사고 리스크에 대응해 점차 보수적인 수주 기조로 전환하고 있다. 수주 확대를 통한 외형 성장보다는 적정 수익성 확보와 리스크 관리에 주력하는 모습이다.주택 분양가 상승에도 공사원가를 비롯한 제반 비용 부담으로 인해 건설사들의 수익성은 크게 저하됐다. 실제 시공능력순위 50위 내 건설사들의 합산 영업이익률은 2021년 7.1%에서 2024년 1.8%로 하락했다.최근 가덕도 신공항, GTX-B 현장에서 대형 건설사들이 사업 참여를 포기한 사례는 이러한 흐름을 단적으로 보여주고 있다. 공사 마진이 크지 않고 공정 난이도가 높아 상대적으로 사고 발생 위험이 큰 대형 토목공사의 경우 건설사들의 입찰 참여가 감소하고 있다.주택 현장에서도 공격적인 수주 전략보다는 적정 마진을 확보할 수 있는 공사 위주로 선별적인 수주에 나서고 있다. 일부 대형 건설사들은 국내 주택, 토목 등의 시공사업 비중을 축소하는 대신 국내외 개발사업, 에너지사업 등으로의 다각화를 모색하고 있다.건설현장의 잇따른 안전사고와 정부의 강력한 대응은 건설산업 전반에 중대한 부담으로 작용하고 있다. 특히 주택시장에서는 안전사고 규제가 추가적인 공사비 상승과 공급 위축으로 이어질 가능성이 커지면서 시장의 불확실성이 더욱 확대되고 있다.안전사고 규제 강화로 건설산업 공사원가 추가 상승 전망출범 이후 중대재해 예방을 강조하고 있는 신정부는 각종 규제 방안을 통해 이를 구체화하고 있다. 9월 15일 발표된 노동안전 종합대책은 경제협력개발기구(OECD) 국가 중 최하위 수준인 중대재해의 구조적, 근본적 원인 해결을 목적으로 다양한 정책적 추진 과제를 포함하고 있다. ▲연간 3명 이상의 사망사고 발생시 영업이익의 최대 5%, 최소 30억원의 과징금 부과 ▲영업정지 및 등록말소 사유 및 처분 강화 ▲공공입찰 참가 제한 ▲금융권 대출 및 투자 규제 등을 주요 내용으로 하고 있다. 2022년 중대재해처벌법 시행과 일부 건설사들의 대형 붕괴사고 발생 이후 건설사들도 중대재해 예방 조치와 관련한 비용 투입을 확대하고 있다. 그러나 옥외 작업과 하도급 업체에 대한 의존도가 크고 대규모 장비와 인원이 투입되는 공정 특성상 안전사고 위험이 여전히 상존하고 있으며, 폭염, 폭설 등 이상 기후로 인한 영향도 증가하는 추세이다.지역별 미분양 주택 수와 건설공사비 지수 안전사고를 포함한 중대재해의 경우 과거에는 사고로 인한 추가 공사비 투입, 손해배상보다는 주로 건설사의 평판위험, 브랜드 가치 하락 등 정성적인 측면에서 영향을 미쳤다. 향후에는 ▲과징금 부과 ▲영업정지 ▲금융권 대출 제한 등 사업 및 재무적으로 과거 대비 직접적인 영향이 불가피한 상황으로 전개되고 있다. 특히 안전사고는 사전적으로 발생 가능성을 예측하기 어렵고 실제 발생 시에는 단기간 내에 건설사들의 사업 및 재무적 안정성이 크게 훼손될 수 있기 때문에 산업 전반의 불확실성으로 작용할 전망이다.주택시장 측면에서는 안전사고에 대한 규제 강화가 건설원가 및 분양가격 인상과 주택공급 감소로 나타날 수 있다는 점에 주목하고 있다. 과거 대비 건설사들의 공정기간이 점차 장기화되는 추세이며, 안전사고 예방과 관련한 직접적인 비용 투입 이외에도 안전사고 방지와 충분한 공기 확보 과정에서 공사기간이 추가적으로 증가할 수 있다.산업 특성상 건설 공사기간의 증가는 추가적인 공사원가 상승으로 이어질 전망이며, 이는 건설사들의 도급금액과 주택 수분양자들의 분양가격에 전가될 가능성이 크다.지역별 수급 불균형 해소가 주택시장 안정의 필수요건건설산업을 분석하고 건설사 신용도를 판단하는 입장에서 ▲지방 및 수도권 외곽의 미분양 ▲PF우발채무 ▲공사원가 부담 등 건설사들이 직면한 리스크 요인들이 당분간 신용도를 제약할 것으로 보인다. 신규 착공 물량 감소에 따른 매출 위축이 본격화되는 가운데, 지방 준공 후 미분양 현장의 공사미수금 회수 지연, PF우발채무 현실화 등 비경상적인 손실 가능성이 내재하고 있으며, 안전사고 대응 부담에 대해서도 크게 우려하고 있다.지방 미분양이 장기화되고 ▲주택공급 감소 ▲공사비 상승 ▲안전사고 및 유동성 대응 부담이 가중됨에 따라 중견·중소 건설사를 중심으로 건설산업 전반의 구조조정도 지속될 전망이다. 2025년 들어서도 ▲신동아건설(2024년 시공능력순위 58위) ▲대저건설(103위) ▲삼부토건(71위) ▲삼정기업(114위) ▲벽산엔지니어링(180위) ▲영무토건(111위) 등 10개 이상의 중견·중소 건설사들이 기업회생을 신청했다. 또한 9월에는 대형 시행사인 DS네트웍스가 기업회생을 진행하기로 했다.서울을 비롯한 수도권 주요 지역의 주택가격 상승과 공급감소는 점차 해결하기 어려운 과제가 되고 있다. 주택가격 상승으로 인한 주택 수요자들의 불안 심리가 확산되고 있으며, 직접적인 주택 공급자인 건설사는 공사비 상승, 안전사고 리스크 등으로 인해 보수적인 사업 기조로 전환하고 있다. 또한 수도권에 대규모 공공주택 공급을 예고한 LH의 경우 시행 사업의 진행 상황에 따라서는 재정 부담 확대 가능성이 내재하고 있다. 주택시장을 넘어 가계부채, 기준금리 결정에까지 막대한 영향을 미치고 있는 서울의 주택가격 불안은 단순한 공급 부족 문제가 아닌 수도권 내 지역별 수급 불균형에 근본적인 원인이 있다. 정부는 보유세를 비롯한 세제 개편까지 검토할 계획이나 대출 및 거래 규제, 부동산 세금 인상 등을 통한 수요 억제책만으로 서울 및 수도권 주요 지역 주택시장의 구조적인 수급 개선을 기대하기는 어려울 것으로 보인다.따라서 지금은 주택 수요 분산과 더불어 재건축, 재개발 사업의 사업성 확보와 원활한 진행을 뒷받침할 수 있는 정책적·제도적 개선이 절실한 시점이다. 주택 수요자가 체감할 수 있는 실질적인 공급 확대와 건설사들이 리스크를 감내할 수 있는 사업 환경 조성을 통한 주택시장과 건설산업의 회복에 대해서도 고민이 필요할 것이다. 필자는 한국신용평가 기업평가본부의 산업 1실장이다. 고려대학교 경영학과를 졸업했다. 공인회계사 출신으로 안진회계법인을 거쳐 2006년 한국신용평가 입사 이후 조선, 자동차 등 다양한 산업의 신용평가 업무를 수행했다. 2021년부터는 산업 1실장으로 건설, 정유, 민자발전, 부동산개발, 시멘트 및 레미콘 등의 산업을 담당하고 있다.

정부가 10·15대책에서 서울 전역과 과천·분당 등 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정한 가운데 아파트 단지내에 혼재돼 있어 함께 허가구역으로 묶이는 연립·다가구는 총 16곳, 739가구에 이르는 것으로 나타났다.국토교통부에 따르면 정부는 지난 15일 토지거래허가구역 지정 공고문을 고시하고 서울 25개구와 경기도 12곳 등 37곳 아파트를 토지거래허가구역으로 지정했다.이와 함께 아파트 단지내 혼재돼 있는 연립·다가구 16곳(서울 15곳·경기 1곳)도 이번에 토지거래허가 대상으로 묶었다.연립주택을 포함한 단지는 서울 용산구 한남동 한남더힐과 성동구 금호동4가 서울숲푸르지오, 광진구 광장동 광장힐스테이트, 동작구 흑석동 아크로리버하임, 은평구 녹번동 래미안베라힐즈 등이다. 은평구 신사동 신아·구로구 신도림동 현대홈타운 단지내 포함된 다세대주택도 아파트와 함께 토지거래허가 대상으로 묶였다. 경기도에서는 용인시 수지구 동천동 래미안이스트팰리스의 연립주택이 아파트와 함께 거래 허가를 받아야 한다.이들 16개 단지에 포함된 거래 허가대상 연립·다가구는 총 739가구로 집계됐다.앞서 용산구 한남더힐의 경우 올해 3월 서울시의 토지거래허가구역 지정에 따라 아파트 부분은 토지거래허가 대상이 됐으나 같은 단지에 있는 연립주택은 허가 대상에서 제외돼 논란이 일었다.국토부는 이에 따라 이번에 직접 토허구역을 지정하면서 아파트는 물론 아파트와 한 단지로 묶인 연립·다가구도 토지거래허가 대상에 포함했다.아파트 단지내 연립·다가구를 제외한 일반 비아파트(단독·다가구·연립)는 허가 대상이 아니다.국토부가 지정한 토허구역의 지정기한은 이달 20일부터 내년 12월 31일까지다. 앞서 서울시가 지정한 강남3구와 용산구 아파트의 허가구역 지정 기한도 내년 말까지다.한편 타워팰리스는 이번에도 규제대상에 포함되지 않았다. 서울 강남구 타워팰리스 1∼3차 단지는 아파트 2585가구와 오피스텔 480실로 구성돼 있는데 이 중 오피스텔은 연립이나 다가구 주택이 아니기 때문에 이번 규제확대의 적용을 받지 않는다.

※부동산 시장은 하루가 다르게 변합니다. 정책, 거래, 개발 소식이 쏟아지는 가운데, 이번 주 꼭 알아야 할 뉴스만 AI가 골라 드립니다. 은 한 주간의 주요 부동산 이슈를 5분 만에 훑어보는 압축 브리핑입니다.AI에디터는 이번 주(10월 13일~15일 기준)에 한국 부동산 시장에서 주목받은 주요 이슈로 ▲전용 59㎡ 민간아파트 전국 평균 분양가 5억원 첫 돌파 ▲서울 전역 규제지역·경기 12곳…규제지역‧토허구역 묶어 ▲집값 15억 넘으면 주담대 한도 4억·25억 초과시 2억을 꼽았습니다. 전용 59㎡ 민간아파트 전국 평균 분양가 5억원 첫 돌파 청약 인기 면적인 전용 59㎡ 민간 아파트 전국 평균 분양가가 처음으로 5억원을 넘은 것으로 나타났다.한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과, 전용 59㎡ 평균 분양가는 5억12만원으로 전월과 비교해 2.65%, 작년 동월 대비로는 4.56% 오르며 처음 5억원을 돌파했다.수도권은 물론 지방 대도시에서도 분양가 상승세가 두드러진다. 특히 부산, 대구 등 지방 광역시에서도 중소형 평형이 4억~5억 원대를 넘어서며 ‘서울화(化)’ 현상이 확산 중이다. 지역별 59㎡ 분양가는 서울이 12억1183만원으로 평균의 2배를 웃돌았고 ▲경기도가 6억4141만원 ▲부산 5억8607만원 ▲대구는 5억7989만원 등으로 집계됐다.반면 ‘국민 평형’으로 불리는 전용 84㎡의 평균 분양가는 6억5952만원으로 지난달 대비 0.4%, 전년 동기 대비로는 1.68%로 소폭 올랐다. 서울 전역, 경기 12곳 추가 지정…‘규제+토지거래허가’ 겹규제정부가 최근 서울과 경기도 일부 지역의 집값 과열에 대응하고자 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정한다.국토교통부·기획재정부·금융위원회·국무조정실·국세청은 15일 오전 서울 세종로 정부서울청사에서 부동산관계장관회의를 열고 이같은 내용을 담은 '주택시장 안정화 대책'을 발표했다.현행 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 포함한 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)이 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 규제지역으로 추가된다.규제지역 지정 효력은 16일부터 발생한다. 규제지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 강화되고 총부채상환비율(DTI)도 40%로 축소돼 대출을 통한 주택 구입자금 마련이 어려워진다. 다주택자에 대한 ▲취득세·양도소득세 중과 ▲분양권 전매 제한 ▲청약 재당첨 제한 등 불이익도 받는다.이들 규제지역은 갭투자 수요를 차단하고자 2년 실거주 의무가 발생하는 토허구역으로도 동시에 묶인다. 해당 지역 아파트 및 ‘동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택’이 대상이다. 지정 기간은 이달 20일부터 내년 12월 31일까지로, 정부는 시장 상황에 따라 연장 여부를 검토할 계획이다.집값 15억 넘으면 주담대 한도 4억·25억 초과시 2억금융위는 대출을 활용한 고가주택 구입 수요 및 ‘상급지 갈아타기’를 억제하는 방안을 핵심에 담았다.그동안 수도권 및 규제지역의 주택 구입 목적 주담대 한도는 일률적으로 6억원이었지만, 앞으로는 주택가격 구간별로 차등 적용해 고가일수록 한도를 줄이는 방식으로 바뀐다. ▲15억원 이하 주택은 6억원 ▲15억∼25억원 이하는 4억원 ▲25억원 초과 주택은 2억원으로 한도가 설정됐다.재건축·재개발 이주비 대출은 주택가격과 상관없이 기존 한도인 6억원을 유지한다.*이 기사는 AI를 활용해 작성했습니다.

이재명 정부가 6·27 대출 규제와 9·7공급대책에 이어 출범 4개월 만에 세 번째 부동산 대책을 내놨다. 이번 부동산 대책은 ‘규제지역 확대’와 ‘대출규제 강화’에 방점을 뒀다. 정부는 기존 규제지역인 강남3구·용산구를 포함한 서울 25개 구 전역과 한강 이남의 경기도 12곳 등 총 27곳을 토지거래허가구역·조정대상지역·투기과열지구 등 ‘삼중 규제지역’으로 묶고 금융규제까지 강화한다. 수도권·규제지역의 시가 15억원 이하 주택에 대해서는 주택담보대출(주담대) 한도가 기존대로 6억원이 적용되지만 15억원을 초과하면 4억원, 25억원을 초과하면 2억원으로 각각 줄어든다.그간 대출규제에서 제외돼온 1주택자의 전세대출도 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다. 대출 한도 축소 효과를 내는 스트레스 금리의 하한이 현재 1.5%에서 수도권· 규제지역 주담대에는 3%로 상향 조정되고, 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향 조치를 시행하는 시기도 앞당겨진다.금융위원회는 15일 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 하고 이런 내용을 담은 부동산시장 안정 대책을 발표했다. 최근 잇단 부동산 대책에도 불구하고 최근 집값이 과열 양상을 지속하자 또다시 강도 높은 수요 억제책을 내놓은 것이다.이억원 금융위원장은 이날 정부 합동브리핑에서 “수도권 일부 지역을 중심으로 주택시장 과열 신호가 점점 커지고 있다”며 “확고한 주택시장 안정을 위해 대출 수요관리를 더욱 강화해나가고자 한다”고 말했다. 이번 대책의 핵심은 규제지역과 토지거래허가구역 지정이다. 정부는 10·15 대책에서 기존 규제지역인 강남3구와 용산구 등 4곳의 규제지역을 유지하면서 서울 나머지 21개구와 ▲과천시 ▲광명시 ▲성남시 분당구·수정구·중원구 ▲수원시 영통구·장안구·팔달구 ▲안양시 동안구 ▲용인시 수지구 ▲의왕시 ▲하남시 등 경기지역 12곳을 조정대상지역·투기과열지구으로 지정했다.정부는 이에 더해 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 전체를 내년 12월 31일까지 모두 토지거래허가구역으로 지정했다. 서울·경기지역 27곳이 조정·투과지역과 함께 토허구역까지 ‘삼중 규제지역’으로 묶이는 것이다. 토지거래허가구역으로 지정되면 2년 동안 실거주 의무가 부여되고 비주택담보대출의 LTV도 기존 70%에서 40%로 강화된다. 실거주 의무 적용으로 사실상 전세를 낀 매매(갭투자)가 불가능해진다.이날 규제지역으로 신규 지정된 서울 21개 자치구와 경기도 12개 지역에는 기존 규정에 따라 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다.우선 무주택자가 규제지역 내 주담대를 받을 경우 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아진다. 전세대출을 보유한 차주는 규제지역 내 3억원이 넘는 아파트를 새로 살 수 없고, 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 취득한 사람 역시 전세대출을 받을 수 없게 된다. 또 1억원이 넘는 신용대출을 보유한 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택을 구입할 수 없다. 토지거래허가구역 신규 지정에 따라 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 기존 70%에서 40%로 낮아진다.15억·25억원 기준으로 주담대 한도 차등 축소 대출을 활용한 고가주택 구입 수요 및 ‘상급지 갈아타기’를 억제하는 방안도 핵심이다. 수도권·규제지역에 적용되는 주담대의 대출 한도를 주택가격(시가)이 높을수록 줄이는 내용이 새롭게 담겼다.6·27 대책을 통해 수도권 및 규제지역의 주택 구입 목적 주담대 한도는 일률적으로 6억원이었다. 하지만 앞으로는 주택가격 구간별로 차등 적용해 ▲15억원 이하 주택은 6억원 ▲15억∼25억원 이하는 4억원 ▲25억원 초과 주택은 2억원으로 한도가 바뀐다. 재건축·재개발 이주비 대출은 주택가격과 상관없이 기존 한도인 6억원을 유지한다.또한 오는 29일부터는 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 그 이자 상환액을 DSR 산정 시 포함하게 된다. 그간 전세대출은 서민 주거권 안정을 위해 규제 대상에서 제외돼왔지만, 임대인의 갭투자 수단으로 활용되면서 집값을 자극한다는 지적에 따른 것으로 풀이된다. 금융위는 우선 1주택자 전세대출에만 DSR을 우선 적용하고, 향후 시행 결과를 토대로 단계적인 확대 방안을 검토하기로 했다.차주별 대출한도를 산정할 때 금리 변동 위험을 반영하는 ‘스트레스 금리’의 하한은 현행 1.5%에서 3%로 높인다. 이는 향후 금리 인하로 대출 여력이 확대되는 효과를 막기 위한 조치로, 16일부터 즉시 적용된다.일각에서는 이번 대책이 대출을 통한 고가주택 매수와 상급지 갈아타기 수요를 집중적으로 억제하는 만큼 중저가 아파트 등에 수요가 쏠리는 풍선효과가 나타날 가능성도 거론된다. 현금 여력이 있는 자산가 중심의 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 심화할 수 있다는 지적도 나온다.전문가들 사이에서는 수요자들이 관망세로 돌아서면서 전반적으로 숨고르기 장세 들어갈 것이란 시각이 나온다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “단기급등지역이나 토허제 지정 대상 지역은 일부 매물이 나오면서 가격이 하락할 것으로 보인다”며 “서울 전역과 수도권 인기지역이 모두 토허제로 지정이 되어 풍선효과는 강하지 않을 것으로 판단된다”고 했다. 박 위원은 “토허제 지역에서 아파트 취득시 2년간 의무거주를 해야 하므로 갭투자는 불가하다”며 “그동안 ‘단계별 내집 마련 전략’으로 활용했던 무주택자의 상급지 갭투자 후 입주 전략은 불가능해지므로 아파트 매수 금액대를 낮춘 알뜰 소비도 검토할 필요 있다”고 조언했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “규제지역이 광범위하게 확대된다면(=대출규제 강화) 해당 지역의 매매거래 위축에 따라 가격변동은 줄어든다”며 “만약 규제지역이 신규 지정되어도 풍선효과는 인접지·직근접지에만 일부 제한적으로 발생하므로 도미노처럼 풍선효과가 번져나가서 서울 전역·수도권 전역이 폭등하는 것이 아니냐는 식의 주장은 위험하다”고 분석했다.

16일부터 수도권·규제지역의 시가 15억 초과∼25억원 미만 주택은 주택담보대출(주담대) 한도가 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 각각 줄어든다.그간 대출규제에서 제외돼온 1주택자의 전세대출도 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영된다.대출 한도 축소 효과를 내는 스트레스 금리의 하한이 현재 1.5%에서 수도권· 규제지역 주담대에는 3%로 상향 조정되고, 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향 조치를 시행하는 시기도 앞당겨진다.금융위원회는 15일 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 하고 이런 내용을 담은 부동산시장 안정 대책을 발표했다.

전용 59㎡, 이른바 '국민 소형 평형' 아파트의 인기가 심상치 않다. 전국 평균 분양가가 사상 처음 5억원을 돌파하며 중대형 평형을 위협하고 있다.13일 분양평가 전문회사 리얼하우스가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과 9월 전용면적(㎡)당 민간 아파트 전국 평균 분양가는 약 778만원으로 집계됐다.전월 대비로는 0.43%, 전년 동기와 비교하면 2.65% 상승했다.연간 분양가 상승률은 작년 9월 10.28%로 두 자릿수였으나 올 1월 8.20%를 기록해 한 자릿수로 떨어진 이후 상승폭이 줄어드는 추세다.'국민 평형'으로 불리는 전용 84㎡의 평균 분양가는 6억5천952만원으로 지난달 대비 0.4%, 전년 동기 대비로는 1.68%로 소폭 올랐다.반면 전용 59㎡ 평균 분양가는 5억12만원으로 전월과 비교해 2.65%, 작년 동월 대비로는 4.56% 오르며 처음 5억원을 돌파했다.지역별 59㎡ 분양가는 서울이 12억1천183만원으로 평균의 2배를 웃돌았고 경기도가 6억4천141만원, 부산 5억8천607만원, 대구는 5억7천989만원 등으로 집계됐다.매매가격에서도 전용 59㎡의 인기가 뚜렷이 감지되고 있다.직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 지난달 말 기준 서울의 전용 59㎡ 아파트 평균 매매가격은 10억5천6만원으로 작년 평균(9억7천266만원) 대비 8% 올랐다.강남구가 16.7% 올라 상승폭이 가장 컸고 마포구(15.9%), 송파구(15.8%), 강동구(13.9%), 성동구(13.7%), 광진구(11.0%) 등 한강 벨트 중심으로 거래가격 상승이 두드러졌다.신축 단지의 59㎡ 평형은 공간 활용도가 높고, 84㎡와 비교하면 가격 부담이 덜해 젊은 세대와 3인 가구 등 실수요층의 선호가 꾸준히 이어지는 것으로 풀이된다. 대출규제 강화로 주택 구입자금 마련 부담이 커진 것도 84㎡에서 59㎡로 수요가 이동하는 한 요인으로 분석된다.