[이코노미스트 김기론 기자] 이재명 대통령 부부가 경기 성남시 분당 자택을 29억 원에 매각하면서 채권최고액 17억7천만 원의 근저당권을 설정한 독특한 거래 방식을 두고 논란이 이어지는 가운데, 이번 거래가 기존 세입자의 퇴거 문제와 매수자의 재건축 조합원 지위 승계 사정 등을 복합적으로 고려한 결과였던 것으로 파악됐다.

22일 정치권과 부동산업계에 따르면 이 대통령이 매각한 분당 양지마을 금호1단지 전용면적 164.25㎡ 아파트 매매 과정에서 17억7천만 원 규모의 근저당권이 설정된 배경에는 현 세입자의 전세 보증금 및 실거주 의무 문제가 얽혀 있었다.

현 세입자가 오는 10월 계약 만료를 앞두고 새 전셋집을 구하지 못하자, 토지거래허가구역 내 실거주 의무가 있는 매수자 A씨가 전세 보증금 상당액인 11억3천만 원을 중도금 형태로 먼저 지급한 것이다. 이후 전체 매매가 29억 원 중 잔금에 해당하는 차액 17억7천만 원에 대해서만 근저당이 설정됐다. 이로 인해 지난 2월 최초 매수 의사를 보였던 인물은 실거주 의무와 세입자 명도 문제로 계약을 포기했던 것으로 알려졌다.

여기에 매수자 A씨의 재건축 조합원 지위 승계 문제도 거래 형태에 영향을 미쳤다. A씨가 해당 단지의 재건축 조합원 지위를 승계받으려면 사업시행자 지정·고시 예정일인 오는 30일 이전에 소유권 이전 등기를 마쳐야 했다. 이 대통령 측은 매매 대금을 전액 수령하지 않은 상태에서 소유권을 먼저 넘겨주고 잔금 채권에 대한 근저당을 설정해 주는 방식으로 A씨의 사정을 배려한 셈이다.

분당에서 자영업을 하는 매수자 A씨는 "현재 거주 중인 내 아파트의 매도 및 잔금 지급 날짜가 맞지 않아 집주인이 사정을 봐주신 것"이라며 "재건축 단지에서는 이 같은 거래가 종종 있으며, 오는 10월 현재 집의 잔금을 받아 17억7천만 원을 모두 상환할 예정"이라고 밝혔다. 매수자와 청와대 양측 모두 일각에서 제기된 '특수관계' 의혹에 대해서는 강력히 부인했다.

부동산업계에서는 매도인이 매매대금 일부를 유예해 주고 채권을 확보하는 이 같은 방식을 '셀러 파이낸싱(Seller Financing)' 또는 준소비대차 계약으로 부른다. 금융권 대출과 달리 개인 간 거래에는 LTV(주택담보대출비율)나 DSR(총부채원리금상환비율) 같은 대출 규제가 직접 적용되지 않아, 대출 규제 강화 시기나 고가 주택 거래 시 활용되기도 한다. 법조계와 관할 지자체인 분당구청 역시 "근저당권 설정 및 준소비대차 계약 자체는 법적으로 문제가 없다"는 견해다.

그러나 법적 위반 여부와 별개로 정치적·사회적 비판의 목소리는 거세다. 서민 투자자들이 강력한 대출 규제와 전세난, 토지거래허가제(실거주 의무)로 자금 조달에 애를 먹고 있는 상황에서, 정작 부동산 정책 총책임자인 대통령이 우회적 방식을 통해 고가 주택을 매각한 것은 '내로남불'이자 '우회 편법 거래'라는 지적이다.

부동산 전문가들은 "법을 위반한 것은 아니지만 강력한 대출 규제가 만들어낸 비정상적인 거래 구조의 단면"이라며 "개인 간 거래라도 명확한 이자율 약정이 없거나 규제 회피 목적이 명백하다면 세무상 및 정책적 논란에서 자유롭기 어려울 것"이라고 지적했다.

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