[이코노미스트 김기론 기자] 다주택자 양도소득세 중과 시행과 공급 부족 여파로 서울 부동산 시장이 요동치고 있다. 규제 장벽에 가로막힌 다주택자들이 매물을 거둬들이고 '버티기'와 '증여'로 선회하면서 강남권 매매가는 신고가를 경신 중이며, 전·월세 시장은 5년 반 만에 최악의 품귀 현상을 빚고 있다.

22일 강남구 새올전자민원창구에 따르면 이달 1~22일 접수된 토지거래계약허가 신청은 150건으로, 지난달 같은 기간(319건)의 절반 이하로 급감했다. 지난 5월 10일 다주택자 양도세 중과가 전격 시행된 이후, 절세 목적의 매물이 완전히 잠기며 거래벽이 형성된 결과다.

그러나 거래 절벽이 집값 하락으로 이어지던 과거 공식은 깨졌다. 매물 희소성이 커지면서 강남구 아파트 주간 상승률은 5월 마지막 주 0.14%에서 6월 셋째 주 0.31%로 매주 확대되는 등 가파른 우상향 곡선을 그리고 있다. 이달 강남구의 아파트 평균 거래금액은 32억 4,615만 원으로 전월 대비 3억 원 가까이 치솟았다. 실제로 도곡렉슬 전용 119㎡는 이달 13일 41억 8,000만 원에 중개돼, 양도세 중과 유예 종료 직전보다 2억 7,000만 원 높은 가격에 손바꿈했다.

정부의 규제가 오히려 강남의 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 자극하면서, 집주인들이 고액의 양도세를 내고 주택을 처분하기보다 보유세를 감내하거나 자녀 증여를 택하고 있다는 분석이다. 실제로 강남구의 증여 신청인은 지난 1월 84명에서 5월 175명으로 배 이상 급증했다.

임대차 시장의 수급 불균형은 더욱 심각한 상태다. 6월 둘째 주 서울의 주간 전세수급지수는 122.5를 기록하며 '임대차 2법' 여파로 극심한 전세대란을 겪었던 2021년 2월 이후 5년 6개월 만에 최고치로 치솟았다. 5월 서울 월세수급지수 역시 한 달 새 5.1포인트 급등한 114.8을 기록해 서민들의 주거 부담을 가중시키고 있다.

이 같은 임대차 난의 원인으로는 ▲양도세 중과 유예 종료에 따른 다주택자의 임대 매물 회수 ▲2022~2023년 금리 인상 및 PF 위기로 가속화된 주택 인허가 실적 급감(서울 기준 반토막) ▲정비사업 이주 수요 집중 등이 꼽힌다. 올해 1~5월 서울 아파트 전세가격 누적 상승률(3.58%)은 지난해 연간 상승률의 6배를 이미 넘어섰다.

전·월세 가격이 폭등하자 기존 세입자들이 계약 연장을 선택하는 '매물 고임 현상'도 뚜렷해지고 있다. 5월 이후 서울 아파트 전·월세 거래 중 갱신계약 비중은 49.0%로 전년 동기 대비 12%포인트나 늘어났다. 신규 매물 공급이 끊긴 상태에서 갱신 계약 확대로 유통 매물까지 소멸하는 악순환이 이어지고 있어, 정부 차원의 실효성 있는 전·월세 시장 안정 대책 마련이 시급하다는 지적이 나온다.

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