[이코노미스트 이승훈 기자] 서울 재건축 ‘대어’로 꼽히는 압구정 3구역에서 조합원 간 갈등 조짐이 포착된다. 최근 논란이 된 아파트 부지 소유권을 찾기 위한 과정에서 조합원 간 해결 방식(개별 소송 vs 일괄 신탁등기)을 둘러싼 갈등이 일어나고 있는 것으로 파악됐다. 일부 조합원들이 최근 아파트 부지 소유권을 찾기 위해 현대건설을 상대로 1차 소송을 제기한 가운데, 추가로 2차 소송도 예고 되면서 재건축 사업 지연에 대한 우려의 시선도 나오고 있다. 

압구정3구역 3·4·6·7차 조합원 77명은 8월 1일 현대건설을 상대로 ‘소유권 이전 등기 청구의 소’를 제기했다. 이번에 소송 대상이 된 토지는 현대건설이 압구정현대3차아파트 일대에 보유한 토지 2필지다. 

원고 측 법률대리인에 따르면 조합원 50여명은 8월 말~9월 초순경께 추가 소송(2차)에 들어갈 예정이다. 

이번 소송을 대리하는 최정필 법무법인 로엘 파트너변호사는 “재건축 절차는 사업 시행 인가 관리처분 인가 단계를 거쳐서 진행되는 것인데 이 대지 지분과 관련한 감정평가 문제는 그 이전에 정리가 끝났어야 되는 사안"이라고 말했다. 이어 “그래서 이 문제를 정리하는 과정은 지금 압구정에 진행되고 있는 단계에 비춰봤을 때 오히려 후에 있을 분쟁을 막는 거라고 보여진다”고 언급했다. 

최 변호사는 “소송을 제기한 취지는 현대건설이 보유하고 있는 지분에 대해서 소유권자가 그 소유권을 가져오는 것은 정당한 권리 행사이기 때문에 그 권리 행사를 통해서 대지 지분을 정확하게 확정을 짓고 보류된 등기부를 정정하는 과정을 거치는 것이 매우 중요하다”고 설명했다. 

문제는 현대건설, HDC현대산업개발(전신 한국도시개발), 서울시 등이 해당 부지 일부에 지분을 보유하고 있다는 사실이 뒤늦게 알려졌다는 점이다. 현대건설과 HDC현대산업개발이 압구정동 462번지와 462-1·2, 464, 464-1, 465, 466, 467-2, 478번지 등 9개 필지 4만706㎡를 보유한 것으로 드러났다. 서울시는 467번지와 467-1, 477, 477-1·2·3번지 등 6개 필지 1만1627㎡의 소유권자로 이름을 올렸다. 

현재까지 압구정 3구역에서 등기부등본상 서울시와 현대건설, HDC현대산업개발의 보유 지분이 확인된 필지는 총 15곳으로 5만2334㎡다. 해당 필지는 약 2조6000억원에서 3조원 이상의 가치로 추산된다. 

압구정3구역은 압구정아파트지구에서 가장 큰 정비사업장으로 전체 면적이 36만187.8㎡에 달한다. 압구정3구역은 현대1~7차와 10·13·14차, 대림아크로빌, 대림빌라트, 현대빌라트 등 아파트 3934세대와 상가 224호로 구성됐다. 현재 압구정아파트지구는 현대아파트(1~14차)와 한양아파트(1~8차), 미성아파트(1~2차) 등이 6개 구역으로 나누어 재건축을 추진하고 있다. 

서울시 “사업 지연 없다”

서울시와 민간기업들이 아파트 대지 지분 소유권자로 이름을 올린 배경에 대해서는 다양한 추측이 제기된다. 압구정동 일대 아파트 건설은 당시 정부가 추진하던 영동 개발의 일환으로 현대건설에 의해 1975년 본격화됐다. 해당 개발 시점의 등기·명부 정리가 충분히 마무리되지 않았고, 전산화 과정에서 소유자 표기가 남아 있거나 복수 표기가 발생한 케이스로 보인다는 분석이 나왔다. 또한 통상 건설사는 신규 건물 분양 후 해당 조합원(분양자)에게 대지 지분을 이전해야 하나, 등기부를 수기 작성하는 시절이었던 만큼 일부 절차가 누락됐을 가능성이 제기됐다. 

하지만 단순 행정 오류 또는 등기상 착오로 치부하기에는 사안이 민감할 수밖에 없다. 압구정 3구역은 현재 정비계획 변경 단계에 있으며, 다음 절차인 사업시행인가 이후 ‘종전자산 감정평가’를 앞두고 있다. 종전자산 평가는 재건축 전 토지·건물의 가치를 평가해 조합원의 권리가액을 산정하는 핵심 절차다. 이 권리가액이 재건축 후 분양가와 분담금, 청산금에 직결되기 때문에 조합원들에게는 민감한 사안이다. 일부 조합원들이 사업시행인가 전 지분을 내 명의로 돌려받아야 감정가를 높일 수 있어 소송에 나선 것으로 풀이된다. 

압구정3구역 조합은 이러한 토지 지분 정리를 위해 서울시, 현대건설, HDC현대산업개발과 법적 절차를 검토하고 있다. 

하지만 조합원 사이에서는 의견이 엇갈리고 있는 것으로 보인다. 일부 조합원들은 소송을 통해 직접 지분을 확보해야 한다는 입장이다. 개별 지분 명의가 있어야 종전자산 평가에서 유리하다는 주장이다. 

하지만 조합을 운영하는 주체 측은 일괄 신탁등기 방식으로 이번 사안을 해결하기 원하는 것으로 알려진다. 조합·시·시공사 간 협의를 통해 소유권을 신탁회사(수탁자) 명의로 등기하고 재건축 절차를 진행하는 방식(신탁등기)을 택할 경우 행정 절차·사업 일정 측면에서 효율적이라는 해석에 따른 것으로 보인다.

다만 일부 조합원들은 “소송을 목적으로 한 신탁”은 금지되는 점을 근거로 신탁등기 방식을 통한 이번 분쟁에 대한 일괄 처리에 법적 흠결이 있다고 주장하고 있다. 추후 양측 주장에 대한 신탁 적용 범위·목적에 대해 법리적 해석·판단이 필요할 것으로 예상된다. 

일각에서는 이번 토지 소유권 분쟁이 압구정3구역 재건축 시공사 선정에도 영향을 미칠 수 있는 만큼 조합 측에서 신중하게 움직일 수밖에 없다는 시각도 나온다. 

아울러 소송이 길어질 경우 사업시행인가 → 종전자산 감정평가 → 관리처분계획 인가 순으로 이어지는 재건축 핵심 일정이 늦어질 수 있다는 우려도 제기된다. 

이에 대해 서울시는 이번 사태를 단순한 소유권 정리 차원의 분쟁으로 보고 있으며, 사업 지연은 없을 것이라는 입장을 유지하고 있다. 

서울시 관계자는 “준공 전까지만 정리해도 사업은 지연 안 된다”며 “우리는 관리처분 전까지는 정리할 예정”이라고 말했다. 이어 “지금까지 타 재건축 지역에서도 이러한 선례는 종종 있었으나 사업이 지연된 사례는 없다”며 “압구정 재건축 지역에도 전문으로 (이러한 분쟁을) 정리하는 분들이 맡은 상황이라 내년 연말까지 정리가 다 끝날 것”이라고 말했다. 

 

 

 

 

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