[이코노미스트 이병희 기자] “살지도 않으면서 투자용으로 사 오래 투자했다는 이유만으로(더구나 고가주택에) 양도세를 깎아주는 건 주거보호정책이 아니라 주택투기권장정책이다.” 이재명 대통령이 24일 자신의 엑스(X‧옛 트위터)에 이같은 글을 올렸다. “열심히 일해 번 돈에도 근로소득세 내는데, 주택양도소득에 양도세 내는 건 당연하다”고도 했다.

대통령의 발언이 이어지면서 1주택자에 대한 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 논쟁이 커지고 있다.

장특공제란 1주택을 오래 보유한 경우 양도차익에 대해 일정부분 세금을 감면해주는 제도다. 쉽게 말해 “오래 가지고 있었으니 물가 상승률 등을 반영해 그만큼 세금을 깎아주겠다”는 뜻이다. 다만 1세대 1주택자여야 하고 최소 3년 이상 보유‧2년 이상 거주해야 세금 감면 혜택을 받을 수 있다.

장특공제는 보유기간과 거주기간을 각각 나눠 세금 면제율을 계산한다. 보유 기간이 1년 늘어날 때마다 면제율은 연 4%씩 최대 40%, 거주 기간도 같은 방식으로 최대 40%를 인정받을 수 있다. 한 집을 10년 이상 보유하면서 10년 이상 거주했다면 양도차익의 80%를 감면받고 남은 20%에 대해서만 세금을 계산한다.

서울 아파트 중위가격 12억원 시대

부동산 시장에서 장특공제 혜택 축소 논란에 촉각을 곤두세우는 건 아파트 가격이 급등했기 때문이다. 3월 30일 KB부동산이 발표한 ‘3월 월간 주택가격 동향’에 따르면, 서울 아파트 중위 매매가격(16일 조사 기준)은 12억원으로 집계됐다. 2월(11억5000만원)보다 4.35%, 1년 전(9억9083만원)보다는 20%가까이 올랐다.

중위가격이란 집값을 크기의 순서대로 정렬했을 때 가장 중앙에 위치하는 값을 말한다. 일부 초고가 집값의 영향을 크게 받는 ‘평균값’보다 체감 현실을 잘 보여주는 지표 중 하나다. 서울 집값 중위 가격이 12억원이라는 건 어림잡아 서울 집 2채 중 한 채는 12억원이 넘는다고 해석할 수 있다.

현행법은 실거래가 12억원 이하이면 양도세를 물리지 않는다. 달리 말하면 서울 주택 절반을 거래할 때 장특공제 적용에 영향을 받는다는 뜻이다.

가령 A씨가 12억원에 구입한 집에서 10년 이상 살다가 22억원에 매각했다고 가정할 수 있다. 현행 장특공제를 적용하면 양도세 80%(보유기간 10년‧거주기간 10년)를 면제받아 1700만원 가량의 세금만 내면 된다. 만약 A씨가 이 집을 사서 2년만 거주하고 나머지 기간은 세를 줬다 매각했다면, 양도세 48%(보유기간 10년‧거주기간 2년)를 면제받아 7500만원을 내야한다.

문제는 이 대통령의 말대로 장특공제에서 보유기간을 인정하지 않는 경우다. 부동산 시장에서는 이 대통령의 보유세 언급을 ‘장특공제에서 실거주 기간만 감면 대상으로 인정해주겠다는 것 아니냐’고 해석하는 분위기다. A씨가 같은 집에서 10년을 살다가 매각할 경우 거주기간만 인정받으면 양도세 40%(거주기간 10년)를 면제받아 약 9000만원의 세금을 내야한다. 만약 거주기간이 2년에 불과하다면 A씨가 내야할 세금은 1억5000만원가량으로 뛴다.

부동산 업계 관계자는 “10년 이상 실거주한 1주택자에게는 보유기간까지 면제 대상으로 인정해 주면서 지금과 비슷한 수준으로 혜택을 줄 것이라는 기대가 있다”면서도 “만약 보유기간에 따른 면제 혜택 자체를 폐지할 경우, 양도세 부담은 커질 수 밖에 없다”고 말했다.

1주택자 장특공제, 실거주 요건 강화되나

부동산 업계와 세제 전문가들 역시 장특공제에 대해 부동산 투기를 막고 장기 보유자를 보호하는 제도로 보고 있다. 오래 보유한만큼 물가 상승률을 인정해 세금을 깎아주는 기능도 있다는 해석이다.

김인만 부동산경제연구소장은 “부동산에서 투기의 기준은 보유기간으로 따진다. 짧은 기간에 사고 팔고를 반복하면 시장 교란이 발생할 수 있어 1년 미만 보유면 양도세율 70%, 1~2년이면 60%의 중과세가 적용된다”며 “장기보유자는 투기가 아니다”라고 밝혔다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “주택시장을 안정시키겠다는 정부의도는 알고 있지만, 서울 집값이 오르는지에 대한 넓은 시각보다는 고가주택 절세라는 단면만 본 것이 아닌가하는 아쉬움이 있다”고 했다. 그는 “계속 물가가 오르다보니, 한 시점에 책정한 금액기준이 향후에 불충분하게 되는 사례는 쉽게 찾을 수 있다”며 “장특공제의 목적이 본래 국내의 물가상승률을 감안해 주택보유자들에게 공제혜택을 주려는 것인데, 2억원으로 금액을 정해버리면 나중에 문제가 생길 여지가 있다”고도 했다.

구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 최근 법제사법위원회 전체회의에서 장특공제 폐지 여부와 관련해 “결정된 바는 없다”며 “대통령의 말씀은 거주 목적이 아닌 투기·투자 목적 보유에 대한 것으로 이해하고 있다”고 말했다. 실제 개편 여부에 관계 없이 다양한 의견을 검토하며 실거주 중심의 세제 체계를 강화하는 방향에 주목하는 것으로 알려졌다.

이재명 대통령도 “1주택자의 주거를 제대로 보호하려면, 비거주 보유 기간에 대한 감면을 축소하고 그만큼 거주 보유 기간에 대한 감면을 더 늘리는 게 맞을 것”이라는 글을 엑스에 올렸다. 비거주 보유에 대한 장특공제 감면율은 단계적으로 줄이는 대신 ‘거주 보유’ 감면은 늘려나가는 방안을 검토해볼 수 있다는 뜻으로 해석된다.

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지