[이코노미스트 이승훈 기자] 서울 부동산 시장의 ‘바로미터’로 불리는 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구의 아파트값이 약 2년 만에 일제히 하락 전환했다. 정부의 고강도 부동산 안정 기조 속에 다주택자 매물이 늘고 거래 심리가 위축되면서, 상승을 이끌던 핵심 지역에서 먼저 조정 신호가 나타나는 모습이다. 이재명 대통령은 “망국적인 부동산 공화국 해체 역시 결코 넘지 못할 벽은 아니다”라며 시장 정상화 의지를 재확인했다. 

강남·송파 2년 만의 ‘마이너스’

27일 한국부동산원이 발표한 ‘2026년 2월 4주(2월 23일 기준) 주간 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 강남구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.06% 하락했다. 강남구가 주간 기준으로 하락 전환한 것은 2024년 3월 둘째 주 이후 약 100주 만이다.

서초구는 0.02%, 송파구는 0.03% 떨어졌고, 용산구도 0.01% 하락해 모두 마이너스를 기록했다. 송파구는 지난해 3월 넷째 주 이후 47주 만, 용산구는 2024년 3월 첫째 주 이후 101주 만의 하락 전환이다.

서울 전체 아파트값은 0.11% 상승해 전반적인 플러스 흐름은 유지했지만, 상승폭은 직전 주(0.15%)보다 0.04%포인트 줄었다. 전국 기준으로도 매매가격은 0.05% 상승했으나, 서울에서는 강남권의 조정이 두드러지는 양상이다. 그동안 ‘상승 엔진’ 역할을 해온 강남3구·용산이 상승률 둔화의 중심으로 이동하고 있다는 평가가 나온다.

“막판 절세 매물” 증가…거래도 위축

전문가들은 하락 전환의 배경으로 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞둔 매물 증가를 꼽는다. 오는 5월 9일 유예 조치가 종료되기 전 세 부담을 줄이려는 매도 물량이 늘고 있고, 보유세 개편 논의 등 정책 변수도 시장에 부담으로 작용하고 있다는 분석이다.

서울 아파트 매매·전세가격은 여전히 상승 흐름을 유지하고 있지만, 거래량은 감소세다. 1월 9000여 건 수준이던 서울 아파트 매매 거래는 2월 들어 2000여 건대로 줄어들며 관망 기조가 짙어지고 있다. 가격 상승폭 둔화와 거래 위축이 동시에 나타나는 국면이다.

한 부동산 전문가는 “강남은 시장을 선도하는 지역이어서 하락 전환 시점이 예상보다 빨리 왔다”며 “조정 압력이 다른 지역으로 확산될 가능성도 배제하기 어렵다”고 말했다.

이재명 대통령은 지난 26일 청와대 수석보좌관회의에서 “자본시장이 정상화의 길을 가고 있다”며 “불가능해 보였던 자본시장 정상화가 현실이 된 것처럼, 망국적인 부동산 공화국을 해체하는 것 역시 결코 넘지 못할 벽은 아니다”라고 밝혔다.

이 대통령은 “서울 지역에서 상당 폭의 집값 하락이 나타나고 있고 주택 매물도 눈에 띄게 증가하고 있다”며 “전셋값 상승률도 둔화 중이라는 보고를 받고 있다”고 언급했다.

이어 “비정상인 부동산 시장을 정상화하고 국민 삶의 실질적 개선으로 나아가야 한다”고 강조했다. 시장에서는 다주택자 규제와 투기 수요 차단, 금융 구조 개편 등을 포함한 정책 기조를 지속하겠다는 메시지로 해석한다.

‘단기 조정 vs 추세 전환’ 전망 엇갈려

시장에서는 이번 하락 전환을 두고 평가가 엇갈린다. 세제·규제 이슈와 거래 감소가 맞물린 단기 조정이라는 시각이 우세하지만, 장기 추세 전환 여부는 아직 단정하기 어렵다는 신중론도 적지 않다. 

전국 및 서울 평균 매매·전세가격이 여전히 상승 흐름을 유지하고 있고, 강남권의 입지·학군·재건축 기대 등 구조적 수요가 견고하다는 점에서 ‘조정 후 재상승’을 점치는 시각도 동시에 존재한다.

한 시장 관계자는 “정부의 강경한 메시지가 투기 수요를 누르고 있지만, 금리·세제·공급 정책 등 변수에 따라 분위기는 달라질 수 있다”며 “현재는 강남이 상승 속도를 조정하는 초기 국면으로 보는 시각이 많다”고 말했다.

 

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