[이코노미스트 이승훈 기자] 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 절세 목적의 급매물이 쏟아지면서 서울 아파트 거래 10건 중 4건 가까이가 ‘하락 거래’로 나타났다. 세금 회피를 위한 매도 압력이 단기간에 집중되면서 고가 주택이 밀집한 강남권을 중심으로 가격 조정 신호가 뚜렷해졌다는 분석이다.

7일 직방과 연합뉴스가 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 6일 기준 신고된 4월 서울 아파트 거래 가운데 39.6%가 직전 거래보다 낮은 가격에 체결된 하락 거래로 집계됐다. 이는 2024년 12월(40.41%) 이후 1년 4개월 만에 가장 높은 수준이다. 3월(35.49%)보다도 상승한 수치로, 단기 급매 증가가 통계에 그대로 반영된 모습이다. 

강남권 직격탄…고가주택 중심 ‘가격 조정’ 

같은 기간 상승 거래 비중은 46.26%로 1년 3개월 만에 가장 낮았다. 보합 거래는 14.14%로 전월 대비 감소했다. 시장 전반이 하락 전환이라기보다는, 세제 변화에 따른 ‘가격 할인 거래’가 비중을 키운 구조로 풀이된다. 

지역별로는 강남권에서 하락 거래 비중이 특히 두드러졌다. 강남구는 4월 계약분의 58.87%가 하락 거래로, 2월 28.57% 수준에서 두 달 만에 두 배 가까이 뛰었다. 서초구 역시 57.14%로 급증했으며, 상승 거래 비중은 31.75%까지 떨어졌다. 송파구도 하락 거래 비중이 43.37%로 상승 거래(41.77%)를 앞질렀다. 

강남권 외 지역에서도 하락 거래 확대 흐름은 뚜렷하게 나타났다. 용산구는 4월 하락 거래 비중이 43.75%로 전월(28.57%) 대비 크게 상승했고, 동작구 역시 같은 기간 26.09%에서 38.89%로 증가했다. 

이밖에 ▲강동구(26.98%→40.65%) ▲서대문구(29.58%→39.11%) ▲노원구(37.43%→39.27%) 등 주요 지역에서도 하락 거래 비중이 일제히 확대되며, 급매물 중심의 가격 조정 흐름이 서울 전역으로 확산되는 양상이다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 “그동안 상승폭이 컸던 강남권 고가 주택을 중심으로 양도세 중과 시행을 앞두고 절세 목적의 급매 거래가 집중된 결과”라고 설명했다.

이번 현상은 오는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매도 시점을 앞당긴 영향이 크다. 매도 계약부터 토지거래허가, 잔금까지 이어지는 절차를 고려하면 3~4월에 거래를 완료해야 세금 부담을 줄일 수 있기 때문이다. 

이에 따라 다주택자들이 시세보다 낮은 가격에도 매물을 내놓는 ‘급매 전략’을 택하면서 거래 가격 분포가 일시적으로 아래로 쏠린 것으로 분석된다. 

거래량은 오히려 증가…“단기 왜곡 vs 추세 전환” 

흥미로운 점은 가격이 낮아진 거래가 늘었음에도 전체 거래량은 오히려 증가했다는 점이다. 서울부동산정보광장에 따르면 4월 계약 건수는 5483건으로 이미 3월(5455건)을 넘어섰다. 노원·강남·송파 등 주요 지역에서 거래가 활발히 이뤄졌다.

이는 세금 변수로 매도·매수 타이밍이 동시에 앞당겨진 결과로, ‘가격 하락 + 거래 증가’라는 이례적 조합을 만든 셈이다. 

다만 시장에서는 이번 흐름을 구조적 하락으로 보기는 이르다는 시각도 있다. 세제 요인에 따른 일시적 가격 왜곡일 가능성이 크다는 것이다. 한 부동산 업계 관계자는 “양도세 변수로 눌렸던 가격이 해소되면 다시 원래 흐름으로 복귀할 가능성도 있다”며 “5월 이후 거래 패턴이 진짜 방향성을 보여줄 것”이라고 말했다. 

업계에서는 5월 중과 유예 종료 이후 매물 감소와 가격 반등 여부를 핵심 변수로 보고 있다. 단기 급매 소진 이후 시장이 다시 ‘버티기 국면’으로 전환될지, 아니면 실질적인 가격 조정으로 이어질지가 향후 흐름을 가를 전망이다.

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